Menu

'De binnenstad van de toekomst' Door Felix Wigman

Drijvende kracht achter veranderingen in binnensteden is het consumentengedrag - deels ingegeven door de laagconjunctuur, maar vooral omdat de consument andere afwegingen maakt bij de keuze van een bezoek dan enkele jaren geleden. Dat de consument ook daadwerkelijk andere keuzes kan maken, komt voort uit de ontwikkeling van de technologie.

 

De verschillen in aard en omvang van voorzieningen en activiteiten tussen steden en het landelijk gebied worden groter, maar ook tussen de steden onderling. Dit heeft grote effecten op mobiliteit en parkeren. Samenwerking tussen overheid, ondernemerscollectief, maatschappelijke en culturele instellingen, vastgoedeigenaren en ook parkeerexploitanten is een voorwaarde voor een doelgerichte en breed gedragen koers voor de toekomstige positie van de binnenstad. In de stedelijke gebieden vindt de economische ontwikkeling plaats, een wereldwijd gegeven. Op dit moment woont al meer dan 50% van de wereldbevolking in stedelijke gebieden. De verwachting is dat dit groeit naar 75% in 2050. Het draagvlak voor binnenstedelijke voorzieningen groeit daarmee vanuit een autonome, lange termijn ontwikkeling. Meer bestedingsdraagvlak is de basis voor vernieuwing en groei. Versterking van de functie van de binnenstad in de breedte van het voorzieningenpakket ondersteunt deze trend.

 

Veranderingen in binnenstedelijk programma en bezoekpatronen

In binnensteden gaat het al lang niet meer alleen om winkels; horeca, diensten, zorg, cultuur, evenementen, ambacht en werken zijn functies die de positie van de binnenstad versterken. Binnen de verschillende branches en sectoren zijn de veranderingen groot. Winkels nemen in aantal en omvang fors af, de grootste dalers zijn winkels in branches als kunst en antiek, sport en spel, hobbyartikelen, bruin- en witgoed, media, woninginrichting. Echter, binnen de sector detailhandel is er de afgelopen 5 jaar wel een groei in bijvoorbeeld warenhuizen en persoonlijke verzorging. Ook in andere sectoren is sprake van groei zoals in horeca, ontspanning (fitness, welness, beurzen en tentoonstellingen, binnenspeeltuinen) en ambachtelijke bedrijven. Binnen de sector dienstverlening zijn de verschillen groot; het postkantoor is uit het straatbeeld verdwenen, evenals veel reisbureaus, en ook het aantal banken, financiële instellingen en postkantoren krimpt. Tegelijkertijd komen nieuwe dienstverleners of nieuwe vormen van dienstverlening op.

Nieuwe totaalconcepten ontstaan waarbij de grenzen tussen de sectoren vervagen (retail, horeca) en waar ook dienstverlening, cultuur en ambacht onderdeel van uitmaken. De locatiekeuze voor deze nieuwe concepten kan afwijkend zijn van het traditionele vestigingspatroon. De belangstelling voor wonen in de binnenstad neemt toe. De diversiteit en kwaliteit van voorzieningen hebben een belangrijke aantrekkingskracht en binnensteden zijn de afgelopen jaren ook schoner en veiliger geworden. Nieuw ondernemerschap komt op en kiest voor kleinschalige, flexibele werkvormen in vernieuwende kantoorvoorzieningen op verrassende locaties in binnensteden of aan de randen in bijvoorbeeld verlaten ziekenhuizen of oude industriële complexen.

 

Met de verandering van het programma veranderen ook de doelgroepen en bezoekpatronen van de binnenstad, zowel in omvang als tijdstip waarop de binnenstad wordt bezocht. Meer wonen zorgt voor laag frequent, maar doorlopend gebruik van de binnenstad. Toename van werken zorgt voor meer aanloop in de ochtend. De grote stromen van bezoekers verschuiven naar de middag en avond waarbij het vacuüm dat vaak zichtbaar is tussen half zes en acht uur langzaamaan zal worden gevuld als gevolg van functiemenging en de behoefte van de consument om juist op die tijden te winkelen. Veel winkels kiezen individueel al voor langere openingstijden in de avond gedurende de gehele week (Ikea, Mediamarkt, supermarkten). In het weekpatroon zal de nadruk meer op het tweede deel van de week komen te liggen, de zondag speelt hierbij een belangrijke rol. De veranderingen in het binnenstedelijk programma en de bezoekmomenten hebben onherroepelijk gevolgen voor mobiliteit en parkeren. Het kwantificeren van de effecten is lokaal maatwerk. Ligging, positie en omvang van de binnenstad zijn hierop van grote invloed. 

 

Groei- en krimpfuncties in binnensteden en mobiliteitseffecten

mobiliteit

 

Juiste combinatie van online en offline verkopen

De online verkoop heeft een stevige groei doorgemaakt, ook in branches waar dat enkele jaren geleden nog onmogelijk leek zoals mode en schoenen. De verwachting is dat die groei nog doorzet. In de eerste fase van deze ontwikkeling stonden de aankoopkanalen via traditionele winkel en internet los van elkaar (multichanneling). Vervolgens ontdekten winkels de mogelijkheden van internet, en andersom, internetbedrijven openden winkels (crosschanneling). Momenteel wordt de stap gezet naar omnichanneling; de juiste combinatie van online en offline leidt tot versterking van de totale positie van een bedrijf. Verkoopstrategieën en vestigingsplaatskeuzen kunnen daardoor sterk wijzigen. Afhankelijk van de aard van bedrijf en producten- en dienstenpakket worden keuzen gemaakt, bijvoorbeeld opschaling met minder maar grotere vestigingen in grote binnensteden (Bijenkorf, Primark) of verdichting van netwerk en focus op offline (Action).

 

Communicatie over deze vernieuwingen richting consument is cruciaal: wat heeft het bedrijf te bieden, welke verkoopkanalen zijn beschikbaar, waar is het bedrijf gevestigd. Ook collectief (winkelstraat, binnenstad) wordt communicatie met doelgroepen steeds belangrijker en de exploderende technische mogelijkheden versterken die communicatiebehoefte. Door nieuwe infrastructuur (openbaar wifi, 4G-netwerken), gevarieerde devices (smartphones, smartwatches, tablets, interactieve bril), vernieuwende software en bigdata zijn de mogelijkheden voor communicatie onbegrensd. Gevolg hiervan is dat in binnensteden om een andere vorm van ondernemerschap, vastgoed-exploitatie, en collectief samenwerken wordt gevraagd, alsmede een andere visie op mobiliteit, bereikbaarheid en parkeren.

 

Consumentengedrag bepalend voor bestedingen

De technologie biedt de consument veel nieuwe mogelijkheden. Zuiver en alleen met het product dat in de winkel wordt verkocht kan de binnenstad zich niet (meer) onderscheiden. Natuurlijk moeten de basisvoorwaarden op orde zijn: schoon, heel en veilig. De openbare ruimte van straten en pleinen en de gevels moeten aantrekkelijk zijn. Van individuele ondernemers en het collectief wordt gastvrijheid en dienstbaarheid verwacht. Eén van de grootste irritaties van consumenten is onvriendelijk en onbekwaam winkelpersoneel, dit vraagt om servicegericht ondernemerschap. Maar de unieke attractiefactor van de binnenstad is de mix van voorzieningen; horeca, dienstenverlening, zorg, cultuur en evenementen. Juist die combinatie kan internet niet bieden. De uitnodigende binnenstad is goed bereikbaar met voldoende parkeergelegenheid.Kwaliteit is een continu aandachtspunt, verslappen is niet mogelijk, waakzaamheid is geboden want de consument is onverbiddelijk en heeft aantrekkelijke alternatieven.

 

Door de sterke concurrentie (internet, winkelgebieden en branches) staat de continuïteit van veel winkels onder druk. Vraag is of hier binnenkort een nieuw evenwicht ontstaat of dat er nieuwe veranderingen aankomen. Dit laatste is zeker niet uitgesloten als we de trends volgen die gaan over het delen van goederen. Zeker jongeren, zijn hierin zeer bedreven. Concepten als Snappcar en Cartogo gaan niet uit van autobezit, maar van gebruik. Initiatieven als Peerby: het delen van goederen die je niet dagelijks nodig hebt. Dit heeft grote effecten op bestedingen voor goederen die niet persoonsgebonden zijn. Dit past in het beeld van ‘the age of cheap’; een verdere verschuiving van bestedingen aan producten naar bestedingen aan diensten, beleving en ervaring.

 

Transitie in mobiliteit en parkeren

De verandering in consumentengedrag en de technologische ontwikkelingen in retail leiden tot een transitie in binnenstedelijke functies, met grote gevolgen voor het ruimtegebruik in binnensteden. Sommige functies groeien, andere krimpen maar de veranderingen leiden onherroepelijk tot een transitie in mobiliteit. Ook in mobiliteit zal de digitalisering voor zeer grote veranderingen zorgen, met grote consequenties voor infrastructuur en parkeervoorzieningen. Stijging van het gebruik van de elektrische fiets, waardoor de actieradius aanzienlijk is vergroot, is slechts een eerste voorbode van toekomstige ontwikkelingen. De effecten van de zelfsturende auto op de parkeerbehoefte in binnensteden zou wel eens tot een aardverschuiving kunnen leiden.

 

veranderingen mobiliteit

 

Sterke steden worden sterker, zwakke worden zwakker

Niet iedere stad zal hetzelfde met de veranderingen worden geconfronteerd. Dat hangt sterk af van de uitgangspositie die wordt bepaald door de concurrentiepositie en de kansen om een interessante plek te zijn voor nieuwe functies. Grote binnensteden zijn in staat grotere doelgroepen aan zich te binden, waardoor zij interessante vestigingsplaatsen worden voor grote retailbedrijven met grote formules. Grote binnensteden zijn ook interessant voor andere functies dan retail zoals cultuur, ambacht, wonen en werken. De positie van middelgrote binnensteden komt daardoor onder druk te staan. Zij zijn eind vorige eeuw en in het begin van deze eeuw sterk gegroeid, met name door de verdichtingsdoelstellingen van veel landelijke retailformules. Die ontwikkeling is echter stopgezet en de consument kiest voor steden met het complete pakket. Voor deze middelgrote binnensteden is een herbezinning op de toekomstige positie noodzakelijk. De kleine centrumgebieden met een sterk accent op foodaanbod weten hun positie nog wel te handhaven omdat de consument voor de dagelijkse aankopen kiest voor compleet en gemak. Als het centrum dit weet te realiseren zijn er zeker kansen. Op alle niveaus is waakzaamheid geboden. De consument is snel bereid en in staat om andere keuzen maken.

 

Profielen van binnensteden/centrumgebieden 

Steden

 

 

Integrale aanpak op basis van samenwerking  noodzakelijk

De afgelopen jaren is in binnensteden en centrumgebieden sectoraal gewerkt; herinrichtingsplan voor de openbare ruimte, ruimtelijk ontwikkelingsplan, leegstandsbestrijdingsplan, brancheringsplan, beeldkwaliteitsplan, evenementenbeleidsplan, plan voor Het Nieuwe Winkelen, enz. Blijkbaar werd de noodzaak voor een integrale benadering niet gevoeld of werd de samenhang van de ontwikkelingen onvoldoende begrepen. Zo’n 15 tot 20 jaar geleden werden integrale masterplannen voor binnensteden en centrumgebieden wel gemaakt, met als aanleiding de bedreigde positie van de binnenstad ten opzichte van de ontwikkelingen in de periferie. In die tijd ging het opwaarderen van de binnenstad gepaard met het verdelen van groei. Inmiddels is de aanleiding een volstrekt andere, namelijk het begeleiden van herstructurering en transformatie en het integreren van nieuwe thema’s zoals digitalisering in retail en transitie van mobiliteit. De noodzaak van een integraal kader met ambitie en doelen is groter dan 20 jaar geleden. Een actualisering van binnenstedelijke masterplannen en centrumvisies is nu nadrukkelijk op zijn plaats om een nieuwe koers te bepalen voor de toekomst. Werken met standaard parkeernormen is geen oplossing meer om grip te krijgen op de parkeerbehoefte. De lokale verschillen zullen in de toekomst alleen maar groter worden.

 

Al deze veranderingen en onzekerheden kunnen in de binnenstad alleen het hoofd worden geboden door samenwerking tussen exploitanten, vastgoedeigenaren en lokale overheid. Samenwerking die tot uitdrukking komt in een professionele vorm van binnenstadsmanagement of centrummanagement in een publiek-privaat samenwerkingsverband. De lokale overheid moet daarvoor het initiatief nemen en moeten investeren in totstandkoming van structurele samenwerkingsverbanden. Een belangrijk deel van de uitvoering van een masterplan nieuwe stijl zal bij marktpartijen komen liggen. Zo’n masterplan moet dan het karakter hebben van een ondernemingsplan met een bedrijfsgerichte benadering van het mobiliteitsvraagstuk.

 

 

 

0500f19f3ec5acaa277cc2159e8d26d1-thumb

Felix Wigman

Voorzitter Platform Binnenstadsmanagement

 

 

 

 

 

* Dit artikel is tevens verschenen in Vexpansie 2

 



Reageren