Menu

'Een pond veren vliegt niet als er geen vogel in zit' door Gábor Everraert

In Rotterdam is vorige week door Hare Majesteit Koningin Maxima een nieuwe parel geopend, de Markthal. Opvallend in zijn verschijning, maar ook opvallend in het tijdstip waarop hij geopend wordt. Het is tenslotte al jaren crisis in de vastgoedwereld en de berichtgeving over (dreigende) leegstand is van alledag. De publieke opinie is stop met bouwen, ‘we hebben genoeg er is geen vraag naar!’  In het geval van de markthal werden de ontwikkelaar en de gemeente wederom verweten dat zij hun eigen plan trokken en geen oog hadden voor de marktvraag. En dat is waar de discussie naar mijn mening steeds spaak loopt. Dit komt omdat de simpele redenatie van hoeveelheid vraag en aanbod naar vierkante meters naar mijn mening niet meer werkt.

 

Het mag geen verassing zijn dat er veel gebouwd is in Nederland. Het mag inmiddels ook geen verrassing zijn dat er financiële prikkels aan het werk waren die de behoeftevraag, en soms zelfs klantvraag, ondergeschikt maakten. Het gevolg, de leegstand, heeft ons vaak wel verrast. Die verrassing komt voort uit het feit dat we een kennisachterstand hadden en hebben. De ‘professionele’ vastgoedwereld heeft de laatste jaren qua kennis hard gewerkt aan een inhaalslag. En met veel succes, want er is ondanks de crisis toch heel wat van de grond gekomen. Zo is in Rotterdam ruim 250.000 m² getransformeerd en weer in gebruik genomen. Die nieuwe invullingen vonden vaak hun plek in panden gelegen in de binnenstad of vlak daar bij. De voorbeelden zijn divers; van luxe expat woningen tot een hogeschool, en van een hotel tot creatief bedrijfsverzamelgebouw. De belangrijkste voorwaarden voor het slagen van het project waren hierbij de waarde van het bestaande vastgoed en het weten voor welke eindgebruiker je bezig bent. Wij als stad hebben in dit proces een belangrijke les geleerd, leegstand kan ook een kans zijn en een gebied een gewenste impuls geven. Juist het zien van leegstand als een bedreiging zet elke discussie op het verkeerde been.

 

Het doel van veel steden is om een aantrekkelijke stad te zijn waar verblijven, wonen en werken op een goede manier mogelijk is. Maar dit is geen status quo. Om zo’n stad te zijn, moeten er groeimogelijkheden zijn voor burgers en bedrijven. De beschikbaarheid van locaties waar die groeimogelijkheden bestaan is essentieel. De recente kantorencrises heeft laten zien dat de stad kan profiteren van de ondergang van oude mechanismen en in staat is met maatwerk in te spelen op hele nieuwe nichemarkten. Directeur van Het Stichtse, Dirk Baalman, geeft in zijn presentaties hiervoor een treffende formule G=V+RQ, vrij vertaald een gebouw (G) is vastgoed (V) plus de ruimtelijke kwaliteit (RQ). Te lang hebben wij vooral vastgoed neergezet. In veel gevallen oninspirerende blokkendozen bedoeld voor één functie en zonder relatie met zijn omgeving.

 

Markthal

skyline 2

 

In de Rotterdamse binnenstad heeft onder meer dit soort vastgoed tot een straffe functiescheiding geleid. Al vanaf de wederopbouw is gewerkt aan een modern centrum waar vooral gewerkt en gewinkeld moest gaan worden. In 1985 werd functiemix mogelijk door de introductie van centrum stedelijk wonen. De vastgoedcrisis heeft aangetoond dat de stad en haar vastgoed door die mono-functionaliteit kwetsbaar kunnen zijn. Waar de eerste tekenen van leegstand zich manifesteerden werd er al snel geroepen dat dit makkelijk kon transformeren naar andere wenselijke functies. De realiteit hiervan is echter dat veel panden gebouwd zijn juist voor één type functie. En dat is in de regel minder makkelijk te transformeren dan vaak gedacht. Dit heeft ertoe geleid dat het denken over te bouwen vastgoed meer moet zijn dan juist die ene functie. Flexibiliteit is daarbij welhaast het belangrijkste aspect geworden van moderne gebouwen.

 

Het simpele antwoord op de leegstand is dus niet meteen stop met bouwen of sloop alles wat leegstaat. Zoals Baalman terecht suggereert met zijn formule moeten we weer op zoek naar de toegevoegde waarde van het gebouw.  De maatwerk aanpak die daarvoor nodig is geeft bij elke ruimtevraag een ander antwoord; soms transformatie, soms nieuwbouw en soms sloop. Bij die aanpak hou ik een wijze spreuk in mijn hoofd die toepasselijk is voor de leegstand; een pond veren vliegt niet als er geen vogel in zit.

 

Gabor-0817_pasfoto  Gábor Everraert
  Projectmanager Economie


  Stadsontwikkeling Gemeente Rotterdam
  Ruimtelijk Economische Ontwikkeling

  M: 06-12 16 78 29
  E: g.everraert@rotterdam.nl

 

 

Bron citaat 'Een pond veren vliegt niet als er geen vogel in zit': Bert Schierbeek

 



Reageren