Menu

'Hoe repareer je een hoofdwinkelstraat?' Door Rupert Parker Brady

Het is aan de gemeenten, samen met winkeliers, vastgoedeigenaren en makelaars, om ervoor te zorgen dat winkelgebieden aantrekkelijk blijven. Zo verklaarde minister Henk Kamp van Economische Zaken enkele maanden terug bij de presentatie van het rapport ‘Winkelgebied van de toekomst’ uitgevoerd door Platform 31 in opdracht van Detailhandel Nederland en het G32 stedennetwerk. ‘Winkels en winkelgebieden vervullen een belangrijke rol in ons leven’, aldus de bewindsman.

 

In die zin is de verkiezing Beste Binnenstad van Nederland een krachtig signaal aan grote en middelgrote binnensteden om te zorgen dat hun winkelstraten levendig en aantrekkelijk blijven. Dat is een kwestie van een lange adem, heldere keuzes en bovenal visie. Je ziet het aan Den Haag en Venlo die zich tot eind 2015 twee jaar lang Beste Binnenstad van Nederland mogen noemen. Twee fantastische voorbeelden waar de kwalificatie ‘transformatie’ op van toepassing is.

 

Natuurlijk hebben gemeenten een verantwoordelijkheid om te blijven investeren in hun binnenstad, maar ondernemers en pandeigenaren net zo goed. Alleen klagen over de leegstand, lagere huuropbrengsten, minder passanten en afnemende consumentenbestedingen zet geen zoden aan de dijk. Je moet kijken naar structurele oplossingen en de schouders eronder zetten. Naar mijn stellige overtuiging is vanuit het perspectief van de bewoners de belangrijkste taak van een stad om het huis op orde te hebben. En dan heb ik het niet over basisaspecten als heel, schoon, veilig, toegankelijk en een duidelijke bewegwijzering. De kernwinkelgebieden die een stad zo eigen maken, die moeten het visitekaartje zijn. Mensen moeten daar trots op zijn en er graag willen verblijven en geld uitgeven.

 

De kunst is om niet alleen de local heroes, maar ook grootschalige winkelketens genoeg reden te geven om te blijven of zich er juist te vestigen. Dat is zeker voor een historisch stadshart economisch van levensbelang waar kleine panden een vast gegeven zijn. Het verhaal is bekend dat bewoners van kleine steden de laatste 10 jaar steeds minder vaak winkelen in hun eigen kernwinkelgebied, en naast webwinkelen voor het funshoppen reizen naar grote steden of grootschalige winkelcentra. Gouda is een treffend voorbeeld van een provinciale stad die met 71.000 inwoners te klein is om zich te meten met de grote steden in de regio, maar met 400 zaken in de binnenstad echt veel te bieden heeft. Met de komst van de H&M op de Kleiweg een paar jaar geleden ging een langgekoesterde wens van de gemeente in vervulling, maar voor veel jonge mensen was het niet genoeg reden om hun uitjes naar de Primark in Alexandrium of Utrecht te staken.

 

Kleiweg 24 48 Gouda       kleiweg Gouda avondlicht

 

Er was niets minder dan een transformatie in het kernwinkelgebied voor nodig om ze te verleiden vaker in hun eigen stad te winkelen. Op de Kleiweg, een van de oudste straten die ooit is aangelegd op de kleistrook langs de vroegere oostelijke oever van de Gouwe, waren weinig Gouwenaren echt fier. De hoofd- en winkelstraat loopt van de Hoogstraat tot de Kleiwegbrug en kent vestigingen van onder andere Albert Heijn, H&M, V&D, Hema, Van Uffelen Mode, Kruidvat, Bristol, Zeeman, Hunkemöller, Perry Sport, VanHaren, Blokker, Jack & Jones, WE, Men at Work, C&A, The Sting, Schoenenreus en een groot aanbod aan horecazaken.

 

De Kleiweg werd 30 jaar lang ontsierd door de Kleiweg Passage, dat in de ogen van de Gouwenaar het lelijkste gebouw in de historische binnenstad was. Waar ooit een prachtige neogotische kerk had gestaan was in de jaren tachtig een betonnen winkelcomplex uit de grond gestampt met winkels in twee lagen, gekoppeld aan een centrale passage. De architectuur van glas en beton stond er versleten bij en sloot niet aan bij de maat en schaal van de historische binnenstad. De passage, ooit bedoeld als een extra verbinding in het winkelcircuit, werkte niet. De route liep voor het gevoel van de consument dood en winkelruimten stonden te huur. Leegstand verandert een pand gemakkelijk in een bouwval en dat heeft effect op de directe omgeving. Ook al zet je er een geweldig nieuw centrum naast, zoals de Promesse in Lelystad die last heeft van de complete leegstand in het ernaast geleden winkelcentrum De Waag. Ingrijpen is noodzakelijk om de neerwaartse spiraal te keren. Maar dan moet je wel een belegger hebben die zijn nek uitsteekt en investeert zonder halve maatregelen. Een eigenaar die geloof heeft in de binnenstad, wil investeren in de binnenstad, retailers wil faciliteren en kwaliteit wil toevoegen. Deze opsomming lijkt een open deur, maar die kan niet vaak genoeg worden open getrapt.

 

De slechte staat van de Kleiweg passage was aanleiding voor eigenaar Redevco om het complex samen met partners Coen Hagedoorn Bouwgroep, Stevens Van Dijck en Soeters van Eldonk volledig op de schop te gooien. Het was ook puur eigenbelang, het was een van de weinige plekken waar grootschalige ketens zich konden vestigen in de fijnmazige historische structuur van de binnenstad. De huurders C&A, WE, Blokker en V&D bleven gevestigd aan de Kleiweg 24-48 en zagen de kwaliteit van het winkelaanbod substantieel verbeterd worden, doordat er nu vier winkelruimtes van marktconforme omvang in de binnenstad zijn ingepast, met zelfs één aaneengesloten unit van 1800 vierkante meter, een ideale maat voor The Sting. Met deze eigentijdse fashion formule worden jongeren op hun wenken bediend om de binnenstad weer te ontdekken.

 

‘Winkeltechnisch was het niet eens heel verkeerd’, blikte architect Jos van Eldonk terug in het vakblad ArchitectNL over de transformatie van het Kleiweg complex waar hij creatief leiding aan gaf. ‘Er zat een Blokker, een C&A. Maar de kleinere units aan de doodlopende passage in het gebouw stonden bijna allemaal leeg. En het brutalistische gebouw sloot op geen enkele manier aan bij het kleinschalige weefsel van de stad.’ De passage en de kleine ruimtes werden omgevormd tot een aantal grote ruimtes. Rondom het bestaande betonnen casco ontwierp de architect vervolgens een nieuwe gevel, opgebouwd uit een aantal losse panden die in maat en vormentaal aansluiten op de omgeving. Zo zijn de bakstenen gevels gedecoreerd met kaarsen, stroopwafels en gezichten van beroemde Gouwenaren. ‘Het hoofddoel van dit plan was dat we deze plek repareren. Dat er weer voordeuren aan de straat zijn, waardoor het leeft. Dat je het gevoel krijgt dat dit er al heel lang staat.’ De grote winkelketens zijn wel van belang voor de goede mix, volgens de architect. ‘Het verhaal dat het zo jammer is dat ketens de ruimte voor boetiekjes opslurpen vind ik dubbel. Mensen lijken die winkeltjes vooral belangrijk te vinden voor de sfeer en het beeld. Die ketens heb je gewoon nodig.’

 

Redevco is er met de herontwikkeling in negen maanden tijd van een aantal naast elkaar gelegen winkelpanden over een gevellengte van 70 meter met een totale oppervlakte van 7000 vierkante meter wonderwel in geslaagd de kwaliteit van de hoofdwinkelstraat in het historische centrum te vergroten. De nieuwe gevels hebben zonder te overdrijven de aantrekkelijkheid van de winkelstraat een stevige duw in de goede richting gegeven. En daar zijn zowel de winkeliers, de omwonenden en de gemeente enorm blij mee. Het mooiste compliment is dat mensen bij oplevering van de panden spontaan applaus gaven. Het winnen van de Goudse Puienprijs 2013 voor Project Kleiweg 24-48 was een signaal dat ook de stad blij was met de aanwinst. De gevel van The Sting (die met de stroopwafels) werd bestempeld als de mooiste van Gouda. Het goede aan zo’n lokaal belangrijke onderscheiding is dat de gemeente winkeliers probeert te stimuleren om slecht vormgegeven winkelpuien in de binnenstad te vervangen. Redevco’s daadkracht om een grote puist in een hoofdwinkelstraat chirurgisch te verwijderen en er iets nieuws voor in de plaats te brengen, getuigt van lef en heeft een voorbeeldfunctie voor andere particuliere pandeigenaren.

 

Een ander belangrijk aspect is dat de aanpassingen aan de passage en gevels hebben geleid tot een verbetering van de milieuprestaties van de panden met een positief effect op energie- en waterverbruik. Er was Redevco veel aan gelegen de milieubelasting zo laag mogelijk te laten zijn en de huurders hierin mee te nemen. Dat heeft geresulteerd in een BREEAM-NL Nieuwbouw ontwerpcertificaat ‘Very Good’ wat ongeveer het hoogste is wat je kunt bereiken.

 

Als kers op de taart werd het Kleiweg project onlangs bestempeld als een geslaagd voorbeeld voor vele andere, soortgelijke binnenstedelijke plekken in Nederland. “Retail leeft als nooit tevoren in de Goudse binnenstad dankzij Redevco als winnaar van de NRW-Jaarprijs 2014.” De jury omschrijft de transformatie “een geslaagde en beeldbepalende reparatie van een cruciaal gedeelte van de hoofdwinkelstraat van Gouda. Het resultaat is een realistische, maar toch ook subtiele oplossing: lelijk en gedateerd is vervangen door fraai en tijdloos.”

 

Ik kan het daar alleen maar van harte eens zijn. Wel aardig om te vermelden is dat sinds de opening van de nieuwe panden anderhalf jaar geleden de omzetten van vier originele huurders uit het Kleiweg complex minstens gelijk zijn gebleven of zelfs zijn verbeterd. En dat is heel goed nieuws.

 

 

LR-Rupert-02

       Rupert Parker Brady   

        Jurylid Beste Binnenstad 2013-2015

        Founder en Chief Activatie Officer Retail Visie Platform

       

        rupert@retaildenkers.nl

 

 

 

 



Reageren

 
Hans van Dijk op 14-08-2014
Er is geen vestiging van de Albert Heijn op de Kleiweg te vinden. Er is wel een AH, maar die zit op de Markt, buiten de Kleiweg. Voor de rest is het een mooi project, de nieuwe gevels zijn echt een aanwinst voor Gouda. Het is wel jammer dat de doorloop naar de Nieuwe Markt passage is verdwenen.

Hans van Dijk
Reinder Koornstra op 12-08-2014
Meneer Brady, ook U spant het paard achter de wagen. Natuurlijk ziet de Kleiweg er nu beter uit, maar levert dat daar én de rest van de Goudse binnenstad nu meer bezoekers ren, nog belangrijker, meer kopers op? Ik waag dat te betwijfelen! Uw betoog baseert zich, zoals overal in de vastgoedwereld, op de premisse dat meer vierkante meters meer kopers trekken. Dát werkt in middelgrote steden als Gouda of Alphen helemaal niet meer. Zelfs als de Kleiweg zo meer klanten trekt, gaat dat ten koste van het oude stadscentrum! Maar een aantrekkelijk stadscentrum is in dit internet tijdperk compact, en worden dure vierkante meters in winkels ingeruild voor goedkope magazijnmeters op industrie terreinen. Dat levert compacte stadscentra op, desnoods rond uw Kleiweg. Al vraag ik me af of het Goudse gemeentebestuur daarmee accoord zal gaan! De toekomst is aan 'De Nieuwe Winkelier" die zijn klanten meer biedt met veel minder! Http://www.bricksenclicks.me
Denise van Gastel op 11-08-2014
Geachte heer Brady,

Naar mijn idee hebben wij elkaar nog nooit ontmoet. Ik ben één van de ondernemers die een unit in de Kleiweg Passage huurde, 20 jaar. Succes verhalen zijn leuk om te lezen en te schrijven, dat is kennelijk het doel van het artikel. Want wij hebben elkaar niet gesproken. Een artikel dat lekker en leuk leest maar niet gaat over de werkelijkheid. Ik had voor de verbouwing van de Kleiweg Passage, de panden in de Kazerne, die aansloot op de Kleiweg Passage, voor € 600.000,00 gekocht van de Gemeente Gouda. Daar had ik n.m. ook al 15 jaar een winkel. Honderden mensen liepen dagelijks door de Kleiweg Passage. Goedlopende winkels hadden wij, waar 8 mensen werkten. Local Heroes noemt u ons plaatselijke ondernemers, die betrokken waren bij het verbouwingsproject. U vergist zich hierin of heeft zich niet goed laten informeren. Wij hebben elkaar nog nooit gesproken. Groet, Denise van Gastel, De Bokkesprong
Marcel Reinartz, RMA op 21-05-2014
Hoi Rupert,

Mooi en goed verhaal. Helemaal met je eens. Lijdzaam achterover hangen en niets doen is niet de oplossing. Gezamenlijk (markt en gemeente) pijnpunten aanpakken kan daarentegen ook in deze tijd succesvol zijn. Tsja met je lofzang t,.a.v. Kleiweg ben ik het volledig eens, maar ja ik zat dan ook in de jury van de NRW-jaarprijs... :) Ik heb overigens uit eerste hand begrepen dat de omzet van alle winkels in het project (soms zelfs fors) is toegenomen.
Een kleine aanvulling. De door jou geconstateerde (vrijwel) 'complete leegstand' in De Waag in Lelystad is merendeels strategisch. Deels zal het project worden gereshuffled (grote units ipv kleine units t.b.v. o.a. Big Bazar), deels wordt het gesloopt en onderdeel van de beoogde "groene Boomgaard" in het centrum. Zoals je weet zijn dat soort ingrepen natuurlijk makkelijker door te voeren als het project leegstaat, dan als je nog huurders moet verplaatsen en/of uitkopen.
Ben benieuwd naar de Retail Visie-special die op de Provada wordt uitgereikt!