Menu

'Kans-locaties is het sleutelwoord voor 2015' door Rupert Parker Brady

Mijn goede voornemen voor 2015 is om het vreselijke begrip ‘leegstand’ niet meer te noemen. Het is de afgelopen jaren te pas en te onpas gebruikt door consultants en hijgerige nieuwsmedia die de klok hoorden luiden, maar hun huiswerk niet deden. Door voortdurend op dit negatieve sentiment te tamboereren, houdt iedereen elkaar in een wurggreep, die vastgoedeigenaren en leegstandsbeheerders goed lijkt uit te komen. Zo waagde een bekende hoogleraar het om in 2012 te voorspellen dat binnen vier jaar een derde van het winkelbestand in Nederland zou zijn verdwenen. We weten nu al dat hij eind 2015 geen gelijk zal krijgen, want er zijn sinds 2008 slechts 9000 winkels verdwenen. Molenaar, houd je bij je leest.


Praten over leegstand is zo 2014. Dat geldt ook voor het veel bezongen begrip ‘crisis’ dat commentaren en journalisten graag in de mond namen. Die hebben we helemaal niet gehad, de recessie was al erg genoeg, maar die is voorbij. Een ander bekend staaltje nonsens is dat de consument de afgelopen zeven jaar ‘de hand op de knip’ heeft gehouden, dus bewust minder heeft uitgegeven. Dat is ook niet waar. De consument had minder te besteden.


Er wordt een hoop onzin gedelibereerd en we laten ons er allemaal in mee zuigen. De gemeenten, vastgoedpartijen, lokale winkeliersverenigingen en banken hebben zich door de pers en consultants laten opjutten met doemscenario’s over de impact van online winkelen op het winkellandschap. E-commerce vertegenwoordigt slechts 4% van de totale detailhandelsomzet in Nederland. De vergrijzing, ja, dat is buiten de Randstad een veel grotere bedreiging voor de omzet van ondernemers.


Graag zou ik ook met u willen afspreken dat 2015 het laatste jaar wordt dat er zoveel tijd gestopt wordt in het schrijven van rapporten. De vele papers van Shopping 2020 en de notitie Winkelgebied van de toekomst (Platform 31) uit 2014 staan nog vers in mijn geheugen. Ondanks de goede intenties hebben ze in onvoldoende mate geleid tot acties en samenwerking over disciplines heen, terwijl er al zo lang behoefte aan is om de veelbezongen vitaliteit van winkelgebieden (met name in binnensteden) veilig te stellen door de woord bij de daad te voegen.


Het zou toch zo moeten zijn dat binnensteden bij uitstek de ultieme kans-locaties herbergen waar bedrijven, stadmakers, vernieuwers, creatieven en bewoners tot bloei kunnen komen? Dit gezegd hebbend, weten we allemaal dat gemeenten graag de buidel trekken om trekkers als Primark in het kernwinkelgebied te halen, maar tegelijkertijd onvoldoende bereid zijn te investeren in het begeleiden en ontzorgen van kansrijke ondernemers. Daar moet verandering in komen.


Een constructieve bijdrage hieraan levert Laurens Miserus, lid van het aanjaagteam Winkeltop van VNO NCW en MKB-Nederland. Hij onderscheidt twee belangrijke pijlers voor de aanpak van Nederlandse winkelgebieden. ‘We zien allereerst een rol voor de decentrale overheden. Gemeenten en provincies moeten een strakkere regie voeren en veel selectiever kansrijke en kansarme winkelgebieden aanwijzen. Daarnaast moeten ze flexibeler omgaan met de bestemming van bepaalde gebieden om verandering te faciliteren. De tweede pijler is voor ons het huurrecht, dat erg verouderd is. Geef de vrijheid aan de betrokken partijen en laat ze samen de condities bepalen.’


Het zeer recent opgerichte Platform De Nieuwe Winkelstraat claimt het enige initiatief te zijn dat vanuit het gezamenlijk belang van stakeholders opereert en binnen een winkelgebied synergie tussen verschillende sectoren nastreeft. De focus is gericht op het realiseren van succesvolle kruisbestuivingen tussen fysieke en digitale werelden. Een mooie belofte die nog waar moet worden gemaakt.


Ze vinden in elk geval een medestander in minister Henk Kamp van Economische Zaken die erkent dat het tijd wordt voor een integrale aanpak. ‘Voor de leefbaarheid en bedrijvigheid van een stad, zijn vitale binnensteden en aantrekkelijke winkelgebieden onmisbaar.’ Dit inzicht moet leiden tot nieuwe afspraken in 2015 met brancheorganisaties, MKB Nederland, Rabobank en vastgoedeigenaren om de verdienkracht van de detailhandel en de leefbaarheid van binnensteden te verbeteren. Platform 31 werkt op dit moment aan een aanbeveling dat door de politiek daadkrachtig is gedoopt tot de ‘Retailagenda’.


Als voorschot op de plannen, publiceerden Cees-Jan Pen van Platform 31 en Herbert ter Beek van Bureau voor Economische Argumentatie begin januari het pleidooi Wees eens hard voor de binnenstad. ‘Wat nodig is, is een omslag van toelatingsplanologie naar uitnodigingsplanologie, waar de private sector binnen ruime kaders grotere mogelijkheden krijgt om functies te combineren. Niet voorschrijven wat niet mag, maar ruimte bieden aan creativiteit en ondernemerschap, ook buiten de centrale winkelstraten. Gemeenten moeten hun binnensteden verder ondersteunen door er publieke en semipublieke functies als horeca, cultuur en onderwijs te concentreren. Hierdoor ontstaat meer reuring; de markt zal dit oppakken. De binnenstad van place to buy naar place to be en place to meet.’ Dat zijn mooie signalen, want uiteindelijk kan niemand het oneens zijn met de bewering dat binnensteden, klein en groot, moeten zorgen dat ze een gevarieerde bestemming zijn voor bewoners, bezoekers en mensen die er werken.


Het goede nieuws is dat het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft geconstateerd dat de angst voor uitholling van binnensteden deels ongegrond is. De leegstand van winkels en kantoren neemt toe, maar er zijn veel mogelijkheden om deze panden een andere functie te geven. De notitie De bestendige binnenstad uit december 2014 scheidt op voortreffelijke wijze de zin van de onzin. En nuanceert beweringen dat in binnensteden het ‘economisch klimaat onder toenemende druk staat door onder meer verschraling en leegstand’; en dat mondiale trends leiden tot ‘grotere en sterkere steden met steeds zwakkere binnensteden’.


De auteurs ontkrachten de grote bezorgdheid in de maatschappelijke en politieke discussie over de afnemende vitaliteit van de Nederlandse binnensteden. ‘Over het algemeen zijn binnensteden, door de aanwezige kwaliteiten (gevarieerde sectorstructuur, publieksvoorzieningen, soort gebouwen en historie) en de locatie (bereikbaarheid van mensen en bedrijven), beter in staat dan andere gebieden om zichzelf opnieuw uit te vinden.’


‘Er is veel aandacht voor strategieën om de positie van de binnenstad te versterken. De ene binnenstad is de andere niet, dus maatwerk is vereist. Transformatie van leeg winkel- en kantoorvastgoed naar woningen is relatief kansrijk in stedelijke gebieden waar nog hoge druk is op de woningmarkt, zoals in de Noordvleugel van de Randstad. In steden in krimpgebieden ligt eerder sloop en terughoudende regionale programmering voor de hand. In de praktijk zou elke stad een eigen mix van beide oplossingen moeten maken.’


Dat is pas klare taal. Hieronder nog een aantal rake observaties.

  • Binnensteden winnen aan terrein als woonplaats, ook voor families met kinderen, hoewel het absolute aantal bewoners nog bescheiden blijft. De gezellige drukte van binnensteden is voor een belangrijk deel het gevolg van de mensen die er niet wonen of werken, maar die de stad bezoeken.
  • De belangrijkste reden om een binnenstad te bezoeken is om er te winkelen. Wat, naast de hoeveelheid verkooppunten, maken binnensteden zo bijzonder? Een antwoord ligt in de samenstelling van binnensteden: deze zijn door ‘funshoppen’ gedomineerd. In 2014 betrof 72% van de winkelmeters in binnensteden funshoppen. Het aandeel funshoppen groeit overal, maar twee keer zo hard in binnensteden als daarbuiten.
  • Binnenstedelijke branches zijn enigszins gevoeliger voor internet dan bijvoorbeeld winkels met levensmiddelen. Tegelijkertijd is er veel belangstelling bij webwinkels om juist een fysiek verkooppunt te hebben, wat een mogelijke kans is voor binnensteden.
  • Ten eerste klopt het dat binnensteden meer filialen hebben dan de andere gebiedscategorie-en. Dit komt doordat de typische binnenstedelijke branches (onder andere mode en luxe en vrije tijd) sterker gefilialiseerd zijn dan bijvoorbeeld in/om huis. Sinds 2003 neemt de filiali-sering evenredig en gestaag toe in alle gebiedscategorieën. Het is echter onduidelijk of filiali-sering een bedreiging is voor binnensteden: bekende winkelmerken zoals Primark, Bijenkorf en H&M zijn ook belangrijke trekkers. Een grootschalige enquête heeft uitgewezen dat de meeste consumenten neutraal staan tegenover winkelketens (NVM 2004): het zijn vooral de (retail)professionals die zich opwinden over de ‘eenheidsworst’. Bovendien bestaat er geen enkele relatie tussen winkelleegstand en filialisering op binnenstadsniveau.
  • De binnenstad biedt een thuisbasis voor slechts 3% van de mensen maar voor maar liefst 7 procent van alle bedrijfsvestigingen (rond 91.000 in totaal). Van de werknemers in Nederland werkt er 8% op een binnenstedelijke locatie (680.000 fte’s in totaal).
  • Veel bedrijven starten in binnensteden en, als ze succesvol worden, verhuizen naar buiten. Deze dynamiek – de binnenstad als incubator – kan gezien worden als indicator voor vitaliteit.

De binnensteden van Leeuwarden, Groningen, Zwolle, Utrecht en Leiden zijn min of meer klaar om zich te laten te kronen tot ‘Beste Binnenstad van Nederland 2015-2017’. Niemand zal ontkennen dat deze steden zich in positieve mate hebben ontwikkeld. De notitie biedt voldoende handvatten om hun toekomstbestendigheid te toetsen. Meer dan ooit tevoren gaat het er absoluut niet om of binnensteden af zijn, want dat zijn ze nooit, maar dat ze kansen pakken en die ook benutten. 2015 wordt een mooi jaar.

 

LR-Rupert-02   Rupert Parker Brady
   Jurylid Beste Binnenstad 2013-2015

   Founder en Chief Activatie Officer Retail Visie Platform

    

   rupert@retaildenkers.nl

 

 

 

 

 

 



Reageren

 
Peter op 17-01-2015
Onderzoek toont aan dat webshops interesse hebben om een fysieke verkooppunt te starten maar er zit een groot gat in wat ze willen betalen en wat ze 'moeten' betalen.