Menu

'Neemt de huidige winkelleegstand problematische vormen aan?' Door Ingrid Janssen

De leegstand in winkelgebieden is het afgelopen decennium gestegen van 5,8%  in 2004 naar 8,7%  in 2014.Krantekoppen berichten hier frequent over. Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen van dit jaar was de aanpak van winkelleegstand zelfs een topic waar politieke partijen hun zienswijze op gaven. De economische crisis en de opkomst van het internet worden als belangrijkste oorzaken gezien van deze toegenomen leegstand. Dat momenteel bijna negen procent van het winkelvloeroppervlak leeg staat, is een feit. Maar is deze leegstand een probleem dat zo urgent een oplossing behoeft?

 

Leegstand: een relatief probleem

Als docent vastgoedmanagement wordt mij met regelmaat de vraag gesteld wanneer een leegstandspercentage alarmerend is. Een eenduidig antwoord op deze vraag is niet te geven. Een zeker leegstandspercentage is gezond en kan gezien worden als smeermiddel in de markt. Iets dat je nodig hebt om nieuwe transacties tot stand te kunnen brengen en om de noodzakelijke vernieuwing mogelijk te maken in ons winkelaanbod. Hoe hoog dit percentage moet zijn om van een gezonde markt te spreken, is moeilijk te zeggen. Gevoelsmatig zeggen we dat een leegstandspercentage van 8,7% zorgwekkend is. Relateren we de leegstandscijfers in de winkelmarkt aan die van de kantoren markt (circa 17% in 2014), dan lijkt de winkelmarkt nog gezond. Maar een vergelijking met de kantorenmarkt gaat natuurlijk niet op. Ondanks dat in beide markten de enorme ontwikkellust die we kennen uit de jaren voor de crisis een logische verklaring is voor het overaanbod. In die tijd was vastgoedfinanciering eenvoudig en leek er geen grens te zijn aan de groeiende vraag. Inmiddels kennen we een nieuwe normaal. We zijn ons er van bewust dat de vraag naar vastgoed niet altijd groeit. Een nieuwe tijd is aangebroken waarin we – gelukkig – kunnen voortbouwen op enkele oude tradities. Onze planningstraditie is een hele belangrijke in deze context. Juist deze planningstraditie verklaart een belangrijk verschil tussen de situatie op de kantorenmarkt en de winkelmarkt. De Nederlandse overheid heeft altijd een restrictief planningsbeleid gevoerd als het gaat om de locatiekeuze van nieuwe winkelvoorzieningen. Dit heeft de vorige eeuw geresulteerd in een fijnmazig winkelapparaat waarbij de Nederlandse binnenstad een belangrijke positie inneemt. Iets waar we trots op mogen zijn. Juist op het moment dat de rijksoverheid haar ruimtelijke bemoeienis stopte, stokte onze economie en daalde het consumentenvertrouwen. Ook werden in deze periode de gevolgen van het internetwinkelen voelbaar. We mogen eigenlijk van geluk spreken met deze samenloop van omstandigheden. Ik ben er van overtuigd dat indien de economische crisis zich enkele jaren later had ingezet, de winkelleegstand in Nederland vele ernstigere vormen had aangenomen. Dan was ons land tal van mega malls, big boxes en factory outlets rijker geweest.
 

Leegstand is een lokaal probleem

De aanpak van winkelleegstand behoeft maatwerk en kennis van de lokale markt, immers leegstandspercentages lopen per gemeente sterk uiteen. Eigenlijk zegt het landelijk gemiddelde leegstandspercentage niet veel. We kennen hoge leegstandspercentage aan de randen van Nederland en in krimpgebieden. Maar ook binnen provincies en regio’s verschillen leegstandspercentages aanzienlijk. De winkelleegstand concentreert zich zeker niet in de binnensteden. De grootschalige winkelconcentraties (waaronder de woonboulevards) nemen een groot deel van de winkelleegstand voor hun rekening. De aanpak van winkelleegstand betekent dus keuzes maken op een regionaal geografisch schaalniveau. Enkele winkelgebieden zullen groeien ten koste van andere. We zullen opnieuw na moeten denken over de betekenis van de verzorgingsfunctie van het winkelgebied. En dat is ook wel logisch in een tijd dat de afstand die een consument moet afleggen voor een winkelgebied met de komst van online winkelen nog meer in belang is afgenomen. Denkend vanuit onze kenmerkende fijnmazige structuur is dit een mooie uitdaging die regionale afstemming vereist. Dat dit gepaard gaat met sloop en transformatie is evident en maakt de opgave juist erg interessant.
 

Winkelleegstand is een relatief probleem en een lokaal probleem. Het ongemakkelijke aan winkelleegstand is dat het opvalt, in het oog springt, en daarom snel om een oplossing vraagt. Toch denk ik dat de huidige leegstand wel eens erg goed van pas kan komen om de noodzakelijke vernieuwing in het winkellandschap door te kunnen voeren. Want leegstand in ons winkelvastgoed wil nog niet zeggen dat er geen vraag is naar ruimte in binnensteden. Deze vraag komt echter van andere spelers, die vragen om andere prijzen en meer flexibiliteit. En dat is iets waar de vastgoedsector met haar oude tradities nog geen raad mee weet.

 

 

Ingrid      Ingrid Janssen

       Associate Professor Real Estate Management
       TIAS School for Business and Society

 

 

 

 

 

 



Reageren