Nieuw perspectief hoofdwinkelstraten nodig
Door Stefan van Aarle, bestuurslid Platform Binnenstadsmanagement en directeur adviesbureau StadsKracht (november 2024)
Hoofdwinkelstraten zijn lange tijd de levensaders van onze binnensteden geweest. Iconische straten zoals de Kalverstraat in Amsterdam of de Lijnbaan in Rotterdam kent iedereen. Maar ook in middelgrote steden zijn dit vaak de bekendste straten van de stad. Denk aan de Heuvelstraat in Tilburg, De Demer in Eindhoven of de Ketelstraat in Arnhem. Deze straten, traditioneel gekenmerkt door een aaneenschakeling van winkels, diende decennialang als het kloppende commerciële hart van steden. Echter, met de veranderende dynamiek van winkelen en de opkomst van e-commerce, staan deze winkelstraten voor een uitdagende toekomst. Om aantrekkelijk en relevant te blijven, zijn veranderingen noodzakelijk.
Een verouderd concept?
Het model van een eenzijdige winkelstraat heeft goed gewerkt in een tijdperk waarin fysieke winkels de enige optie waren voor consumenten om producten te kopen. Maar in de huidige tijd, waarin online winkelen een grote vlucht heeft genomen, is dit model aan herziening toe.Wat is er aan de hand?
Op lokaal niveau zijn de hoofdwinkelstraten volop in het nieuws. Zo kopte het Brabants Dagblad al eerder: “Grijs en sfeerloos, het gaat niet helemaal goed met de Heuvelstraat”. En de Gelderlander: “Grote veranderingen centrum Arnhem baren zorgen: ‘Het geeft een naar gezicht’”. Tot slot BN de Stem: “Breda moet aan de slag om interessant te blijven als winkelstad”.
Credits Breda City App
De tijd dat leegstand zich enkel manifesteerde aan de rand van de binnenstad is voorbij. De hoofdwinkelstraten zijn het volgende slachtoffer. Dat heeft vijf primaire oorzaken:
- De randgebieden zijn zowel beleidsmatig als fysiek al tijden terug aangepakt. Hier is volop getransformeerd en de winkelfunctie is in regelgeving aan banden gelegd. De hoofdwinkelstraten zijn jarenlang als voldoende sterk beoordeeld.
- Hoofdwinkelstraten zijn langgerekt: ze hebben vaak een lengte van 750 meter tot 1 kilometer. Op de beste locaties is het nog steeds vechten om positie maar aan de randen verschraalt het aanbod snel.
- Meer vertrekkers dan nieuwkomers. Het aantal faillissementen in de retail blijft aanhouden. Denk aan modeketens Esprit en Scotch & Soda als slachtoffers van het veranderende consumentengedrag. En daar lijkt een icoon als Blokker nu bij te komen. Retail zit in een ‘perfect storm’.
- Huurprijzen in de hoofdwinkelstraten zijn het hoogste en de verdienmodellen van detailhandel staan onder druk. Deze twee feiten versterken elkaar waardoor vestiging voor nieuwe ondernemers vaak niet haalbaar is.
- En ‘last but not least’: de hoofdwinkelstraten in Nederlandse steden zijn te weinig onderscheidend, uitwisselbaar, stenig en hebben weinig verblijfskwaliteit.
Alle registers open
Om hoofdwinkelstraten toekomstbestendig te maken, is een gecoördineerde aanpak nodig. Dit kan op verschillende manieren:Van mono- naar multifunctioneel
Er is een nieuwe functiemix gewenst. Eenzijdige bestemmingsplannen maken plaats voor brede omgevingsplannen. Het toevoegen van verschillende bezoekmotieven maakt de straten ook in de avonden en weekenden levendig. Eigenlijk is het toch ontzettend vreemd dat op het duurste stukje stad er enkel overdag activiteit is? Investeer daarom bijvoorbeeld in culturele broedplaatsen, nieuwe kantoorconcepten en ruimte voor ambachtelijke makers. Dat vereist soms vergaande intercepties zoals het tijdelijk opkopen van panden (voorbeeld Rotterdam) door de lokale overheid en nieuwe fondsen om het vastgoed toegankelijk te krijgen (voorbeeld provincie Utrecht).
Meer programmering en verrassing
Diversiteit in aanbod is niet voldoende. Ook de programmering van de stad moet zich richten op hoofdwinkelstraten. Dat betekent dat evenementen deze straten als decor gebruiken. Kijk maar eens naar het event Kaapstad in Tilburg.
Begeleid transformaties
Retailers hebben een andere huisvesting vraag dan 20 jaar geleden. Verdiepingen en achterkanten lenen er zich uitstekend voor om te transformeren zodat nieuwe verdienmodellen ontstaan. Omarm dit als overheid, werk actief mee met verzoeken uit de markt en maak regels flexibel. Leer bijvoorbeeld van de aanpak in binnenstad Arnhem.
Naast de toevoeging van nieuwe functies, is een herinrichting van de openbare ruimte cruciaal. De toekomst van hoofdwinkelstraten vereist een omgeving die uitnodigend en flexibel is.
Meer groen
Lang werd gezegd dat het onmogelijk is door de vele passanten, intensieve bevoorrading en vele kabels en leidingen. Steden als Alkmaar en Eindhoven tonen aan dat het wel degelijk kan. Creatief ontwerpen maakt het verschil.
Credits: Center of Tilburg - Jules van Iperen
Meer verblijfskwaliteit
Traditioneel is de openbare ruimte in hoofdwinkelstraten gericht op doorstroming van publiek. Zaken als openbare zitgelegenheden of spelelementen voor kinderen werden als hinderlijk gezien. Juist deze aspecten doen de verblijfsduur verlengen.
Van regels naar verleiding
Zorg ervoor dat ondernemers kunnen experimenteren in hoofdwinkelstraten. ‘Regelfetisjisme’ creëert saaie en gebieden terwijl juist creativiteit is gevraagd.
Mijn tip: benader bij deze aanpak niet de hele straat hetzelfde. Hoofdwinkelstraten kunnen worden opgeknipt in verschillende sectoren waarbij de aanpak kan verschillen. Stap dus af van het idee dat de hele lengte een winkelprofiel moet hebben. Ook op deze manier ontstaat verrassing.